总承包模式下的承包商要求

随着《房屋建筑和市政基础设施工程总承包管理办法》和《建筑工程总承包合同(示范文本)》的颁布并正式实施,“承包商的要求”一词频繁出现。 《承包商要求》是承包商开展投标前准备工作的指南。 它也是招标文件的重要组成部分。 它也是承包商工程目标的具体体现,是双方权利和义务的立足点。 在工程总承包的不同发包阶段,不同的合同定价模式,相应的“承包商要求”的侧重点和深度也不同。

“承包商要求”的定义和演变

“雇主的要求”的定义

《建设工程总承包合同示范文本》(GF-2020-0216)(以下简称“2020年版示范文本”)中“承包商要求”的定义为:“指名为“”的文件发包人的要求”,规定了工程的目的、范围、设计等技术标准和要求,以及合同双方商定的修改或补充内容。

“承包商要求”的演变

2011年,住房和城乡建设部、原国家工商总局联合颁布的《建设工程总承包合同(示范文本)》(GF-2011-0216),仅提到了标准、规范和相关技术文件、设计文件和资料。 图纸并没有明确说明“承包商的要求”的概念。

在国家发展和改革委员会等九部委联合发布的《中华人民共和国标准设计施工总承包招标文件》(2012年版)中,首次明确了“开发商的要求”。 在合同文件的构成中,“开发商的要求”取代了标准、规范、设计图纸等。

2015年,住房和城乡建设部、原国家工商总局联合发布了《建设工程设计合同示范文本(专业建设工程)》(GF-2015-0210)。 “承包商的要求”在文本中多次出现,文本中包含的“雇主的要求”是合同文件的重要组成部分,也是专用条款附件2的重要组成部分。

2020年3月1日正式实施的《房屋建筑和市政基础设施工程总承包管理办法》(以下简称《工程总承包管理办法》)也提到“招标文件中对施工单位的要求。 要求”。

2021年1月1日起实施的2020版《示范文本》中“承包商要求”的书写要求,基本延续了《中华人民共和国标准设计施工总承包招标文件》中“承包商要求”的书写要求《中华人民共和国合同法》(2012年版)在此基础上进一步细化和完善,已提升为合同附件,成为合同的重要组成部分,与专用合同条款具有同等法律地位。 可见,“承包商的要求”的地位变得极其重要。

“承包商的要求”

工程总承包有关文件规定

《中华人民共和国标准设计施工总承包招标文件》(2012年版)中“承包商要求”的相关规定

在合同总条款中,“发包人要求”的定义是:是指构成合同文件一部分的名为“发包人要求”的文件,包括发包方的目的、范围、设计等技术标准和要求。投标项目以及合同双方。 经双方同意的修改或补充。 本文中“承包商要求”的相关规定包括:

(一)招标文件应当反映招标范围、投标有效期、施工工期、质量标准、“承包商的要求”等招标文件的实质性内容。

(2)《实施者要求》中有关规定的错误。 如果《发包人要求》的错误导致承包商增加成本和/或延误工期,发包人应承担增加的成本和/或延误工期并向承包商支付合理利润; 用人单位应当作出相应修改。 ,按照相关变更协议办理。 如果发包人坚持不对已存在的错误进行更正,则应承担承包商造成的增加的费用和/或工期的延误; 如果承包商没有发现“业主要求”中的错误,则承包商应承担责任。这将导致成本增加和/或工期延误,除非特殊合同条款另有约定。

无论承包商是否发现,在任何情况下,如果《发包人要求》中存在以下错误,导致承包商增加成本和/或延误工期,发包人应承担责任,并向发包人支付合理利润:承包商: 1、《承包商要求》中引用的原始数据和信息; 第二是项目或其任何部分的功能需求; 三是项目的流程安排或要求; 四是试验检验标准; 五是合同另有约定的除外。 、承包商无法核实的数据和信息。

《工程总承包管理办法》中“承包商的要求”的相关规定

《工程总承包管理办法》第二章第九条对建设单位提出明确要求:建设单位应当根据招标项目的特点和需要编制总承包工程招标文件。 其中,明确了“承包商要求”的内容:承包商要求列出了工程的目标、范围、设计等技术标准,包括内容、范围、规模、标准、功能、质量、安全等明确的要求用于节能、生态环境保护、工期、验收等。

2020年版《示范文本》中“承包商的要求”的相关规定

2020年版《示范文本》中,与“贷款人要求”相关的相关文本表述共有40条。 “贷款人要求”单独列于附件1,与特别条款具有同等解释顺序和法律效力。

首先,“承包商的要求”应尽可能清晰、准确。 对于可量化评价的工作,“承包商要求”不仅要明确规定其生产能力、功能、用途、质量、环境、安全等,还要规定偏差。 范围和计算方法,以及检查、试验和调试的具体要求。

二、《实施方要求》及基本信息错误:承包商应尽快仔细阅读、审核《实施方要求》及所提供的基本信息。 发现错误的,承包人应当及时书面通知发包人予以更正。 用人单位作出相应变更的,按照变更调整协议办理; 如果“发包人的要求”或者其提供的基本信息有错误,导致承包商增加费用和/或延误工期,发包人应承担由此增加的费用。 成本和/或施工延误并向承包商支付合理的利润。

三是发包方对项目的技术标准和功能要求高于或严于现行国家、行业或地方标准的,应在《发包方要求》中注明。

“承包商的要求”

其在工程总承包模式中的意义

“承包商要求”是工程总承包由“图纸”向“合同”转变的重要体现

工程总承包组织施工模式与传统模式有显着不同。 其最大特点是承包商由传统模式下的“图纸”验收转变为“预约”验收。

传统模式中,承包商实施项目的核心依据是施工图等。实施工程总承包项目时,施工图是承包商完成的,是承包商参与项目的切入点建设先进。 完成施工图的主要依据是“标准”和“承包商的要求”,“承包商的要求”已成为“验收”的标准。 为此,承包商的工程实施理念也需要从“图纸”验收转变为“预约”验收。

“承包商要求”是承包商施工意图的真实、准确的表达,是实现施工目标的具体体现。

承包商应通过《承包商要求》明确施工目的、标准和需求。

《雇主要求》的定义和内容赋予了它自己丰富的内涵。 发包人将通过《实施方要求》落实项目的建设目标、建设标准和功能要求、项目管理规定、质量标准等内容。 表达是承包商最终验收的重要依据。 有利于保证工程的完整性和完整性,保证工程质量。 有利于规避项目运作过程中的各种风险,降低项目过程的沟通成本,促进项目的加速。

《承包商要求》是承包商参与工程建设的重要基础信息和依据。

《承包商要求》作为投标人参加投标活动的指导性文件。 是投标人在投标阶段有效识别风险,合理确定成本、进度、质量、安全目标,确保投标合理性的重要依据。

“承包商的要求”是定义项目实施过程中发生的变更是否属于变更的依据。 是承包商保护自身权益、获取变更利益的重要依据。 项目中标后,用户的需求随时可能发生变化,而变化的依据就是“承包商的要求”。 计算变更费时,通过将新增需求与《实施方要求》中相应标准的变更进行比较,计算量差或价差,确定相应的变更费。

“承包商的要求”与整个工程的成本、质量、进度密切相关,其完整性、合理性直接关系到工程可能产生的合同纠纷。 《承包商要求》作为合同的重要组成部分,是承包商进行工程建设的重要依据。 如果依据本身存在误差,就会给项目建设带来各种不可预见的问题,影响项目的成本目标和质量目标。 除了进度目标,承包商自然会通过索赔等方式保证自身利益。

不同的承包阶段和不同的合同定价模型

深入分析“承包商需求”

工程总承包模式的承包阶段及承包商承担的工作

根据《工程总承包管理办法》,工程总承包的发包阶段可分为以下三个阶段:一是经立项、核准或备案手续后,承包商负责“方案设计+初步设计”。设计+施工图设计+施工”; 二、方案或方案深化完成后,承包商负责“初步设计+施工图设计+施工”; 三是初步设计、初步概算批准后,承包商负责“施工图设计+施工”。

采用不同合同定价模式后对“承包商要求”的深入要求

合同定价模式包括:总价包干定价、模拟工程量清单定价和固定利率下调定价。

包干计价模式下,“承包商要求”需详细阐述项目建设范围、建设内容、功能要求(配置标准)、品牌要求、质量标准等所有提出内容;

模拟工程量清单计价模式下,清单中已列出主要施工内容,需从施工范围、功能要求(配置标准)、品牌要求和质量标准等方面详细约定“承包商要求” .;

固定费率下调定价模式下,需要在工程范围、建设内容等方面商定“承包商要求”,并在设计和实施过程中明确功能要求(配置标准)、品牌要求和质量标准。

深入分析不同承包阶段、不同合同定价模式下的“承包商要求”

1、办理立项、核准或备案手续后

在项目核准、核准或备案后的招投标阶段,项目信息极其有限。 一般适用于技术方案成熟、施工标准明确、施工内容明确、工期要求紧的中小型项目。

(一)总价包干定价

在包干定价模式下,“承包商要求”中的技术标准需要用文字表达,并以成熟的技术方案材料的形式体现。 施工范围、施工内容、功能要求(配置标准)、品牌要求、质量要求等都需要明确、详细,对“承包商要求”的编制要求较高。 如果采用这种模式,前期招标需要充分准备,准备时间会较长。

(2)模拟工程量清单计价

在这种合同定价模式下,“承包商的要求”是编制模拟工程量清单的基础和依据。 因此,该合同定价模型的“承包商要求”比包干定价模型的“承包商要求”更准确。 它很深入,并且必须满足准备模拟工程量清单所需的标准。 采用这种模式,前期投标准备时间较长,对编制清单的咨询公司的业务复合能力要求较高。

(3) 固定利率折旧及定价

固定费率下调定价模式下,在设计过程和实施过程中需要明确“承包商要求”中的功能要求(配置标准)、品牌要求和质量标准。 前期准备时间虽短,但将功能需求(配置标准)、品牌需求、质量需求纳入实施过程,很容易引发争议,不利于项目质量和进度。

2、计划或计划深化完成后

方案或方案深化完成后(特别说明:建筑方案的固化需要结合结构方案、机电方案、装饰方案、景观方案及各类专项方案等,为满足深度要求,本文分析,基于上述除建筑方案外(所有专业和专项方案)的完成,该项目已具备一定的设计信息,如建筑方案、主要建筑功能和建设内容等已基本确定。 不同的合同定价模式对现阶段“承包商要求”的深度有不同的要求:

(一)总价包干定价

与上述包干定价相比,其主要功能要求、建设范围和建设内容已基本确定。 在《承包商要求》中,更需要注意具体的建设范围、建设内容、功能要求、品牌要求和质量要求与立项后的《承包商要求》一致。

(2)模拟工程量清单计价

由于该阶段已下达方案图纸,“承包商要求”的书写方向明确,根据方案图纸和“承包商要求”编制模拟清单。 在这种模式下,负责开单的咨询公司可以根据方案图模拟工程量清单项目,弥补“承包商要求”的缺点,比后期对“承包商要求”的依赖程度更低。 ——项目审批阶段。

(3) 固定利率折旧及定价

现阶段,由于方案图纸已完成,并将作为招标文件的一部分发布,因此本合同定价模型的功能要求(配置标准)、品牌要求和质量要求需要在实施过程中逐步完成,从而控制了项目的总投资。 由于责任划分,会产生争议。

3、初步设计及初步概算批准后

在初步设计和初步设计概算批准后阶段(特别说明:根据初步设计深度要求,初步设计深度不包括专项设计的初步设计。为了解决深度问题,本文在同步完成专项设计的基础上分析初步设计),项目的建设范围和建设内容已经非常明确。 不同的合同定价模式也会对现阶段的“承包商要求”有不同的要求:

(一)总价包干定价

本阶段建设范围和建设内容已通过初步设计图纸确定。 《承包商要求》中的功能要求(配置标准)可以通过图纸或图表来表达。 品牌要求和质量要求需要详细商定。 因此,现阶段总价收缩风险较小。

(2)模拟工程量清单计价

这一阶段,详细的图纸和资料已经有了,技术标准非常明确,模拟工程量清单项目也更加完整和准确。 因此,现阶段的模拟工程量清单定价和发包风险相对较小。

(3) 固定利率折旧及定价

现阶段仍采用固定利率浮动定价,失去了初步设计、梳理项目建设范围和项目建设内容的意义和优势。 此外,进度优势不明显,投资总量控制风险尚未化解。

《实施方要求》是合同的重要组成部分,由承包商提供。 目前,2020版《示范文本》已开始实施。 承包商编写的《实施方要求》应结合不同的承包阶段和不同的合同定价模式。 匹配不同的侧重点和深度(表1)。 (本文作者:中国建筑西南设计研究院有限公司曾玉华、黄永飞)

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